近期，中央層面多部門發文定調房地產市場，并作出“要確保房地產市場平穩發展”“支持剛性和改善性住房需求”等一系列部署，進一步提振了房地產市場信心。

買房置業是老百姓重要的消費需求之一。讓人民群眾放心購房，住上更好的房子，誠信守法、風清氣正的市場環境不可或缺。然而實踐中，消費者在買房過程中可能遭遇種種套路，一旦交了定金買了房，常常處于弱勢地位。比如，賣房捆綁銷售裝修升級包、精裝交付貨不對板等。這種時候，消費者應該如何有效維護自身的權益？

被“虛假宣傳”誤導，開發商規避責任怎么辦？

近日，來自南京的網友向“人民投訴”平臺反映，南京某樓盤在銷售時，將小區主大門和會所一樓及景觀作為重要宣傳賣點，以高于周邊樓盤3000元左右每平方米的價格售賣，很多消費者都為了景觀買單。但購房完成后，開發商擅自更改規劃，之前宣傳的賣點全部變為其他功能區，且未做任何明確告知。小區景觀遭到破壞，實質上房產溢價已經消失，給消費者造成了重大財產損失。

圖片來源：人民投訴平臺截圖

在消費者購買一手房的時候，開發商往往會通過宣傳冊、微信公眾號等，對樓盤及樣板房進行宣介。有的開發商還會草擬類似“售樓書、廣告、宣傳資料不構成要約，不屬于交付標準，不具有約束力，雙方應以正式合同為依據”的條款。那么，這些宣傳和介紹是否有法律上的約束力？

中國消費者協會對此指出，根據法律規定，開發商無權單方在合同中規定廣告和宣傳資料等不構成合同內容。當售房廣告和宣傳資料構成要約，即使未寫入合同，開發商也應履行相關義務，如未按約履行，則構成違約。

另外，業主如何避免被“虛假宣傳”誤導？遭遇開發商虛假宣傳后又該如何維護權益？

中國消費者協會法律部副主任謝龍在接受人民網記者采訪時表示，消費者維權主要的依據是以合同約定為準，但是一般情況下商品房的宣傳廣告和宣傳資料在法律上定性為要約邀請，這不具有強制約束力。

“但是，如果銷售廣告和宣傳資料是開發商在商品房開發規劃范圍內的房屋，以及相關設施所做的說明和承諾，并且這說明承諾具體而且確定，對商品房買賣合同訂立以及房屋價格的確定都有重大影響，那么它就構成了要約。”謝龍說，這種情況即使是沒有寫到合同里面，它也是合同的重要內容。如果開發商違反了這些說明和承諾，那么消費者也可以據此作為證據，要求對方承擔違約責任。

根據法律規定，要約邀請是希望他人向自己發出要約的表示。拍賣公告、商業廣告和宣傳等為要約邀請。商業廣告和宣傳的內容符合要約條件的，構成要約。

舉例來說，消費者在售樓處選購商品房時，宣傳單上注明的房屋實際可使用面積是約86平方米，實際交付面積卻不足80平方米。如果通過宣傳資料和其他的相關證據能夠看出開發商以房屋實際使用面積作為賣點，從而吸引消費者簽約購買，那么可以認為，這個宣傳內容構成要約。

謝龍建議，業主需要收集保全相關購房證據，譬如樓書、戶型圖、小區平面圖等宣傳資料，或是通話錄音、現場錄音錄像、聊天記錄等。

利用“補充協議”加重業主責任怎么辦？

“多簽了2份《補充協議》，收房時間變了，物業費漲了……”天津某樓盤業主向記者反映，補充協議和購房合同差異巨大。在購房合同基礎上添加的補充協議，加重了業主的責任，規避了開發商的責任。

實踐中，經常有開發商利用其在房產交易中的優勢地位，在與購房戶簽訂《商品房買賣合同（預售）》時，要求購房戶簽訂《補充協議》，在《補充協議》中多處變更、修改、增加原合同中的主要約定事項。

謝龍指出，這種情況會導致正式合同里的一些條款失效。

“從法律效力上來說，補充條款要高于合同條款，所以消費者一定要對補充協議的具體條款充分理解。”謝龍表示，開發商有義務充分說明每個條款的具體內容，消費者也可以拒絕一些不合理的條款。同時，從法律上來說，一些對消費者特別不公平的條款也是無效的。當然，具體要根據條款內容來判斷。

北京廣森律師事務所姜超峰律師提醒消費者，簽訂購房合同補充協議時要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房時間，建議購房人在簽補充協議時要明確、細化這些條款，對不可抗力的具體情形和影響程度有一個明確的約定。

不得不選的捆綁裝修，真的合理嗎？

在一些地區新房限價的背景下，很多樓盤特別是熱門樓盤通過推出裝修升級包這樣的方式，變相進行組合銷售。

去年九月，李先生在北京望京片區看中了一套面積126平米的新房。打算交定金時，銷售人員告知，除了首付款，還要準備好買“升級裝修包”的錢，否則房子就無法購買。幾經協商未果，李先生只能無奈同意。

無形中增加了一大筆支出的李先生很是郁悶，強制買賣裝修升級包是違規行為嗎？

謝龍對此解釋，從法律規定看，任何經營者銷售商品提供服務都應當明碼標價，不得在標價之外加價出售，也不得收取任何未予標明的費用。開發商利用自己的優勢地位銷售裝修升級包這種行為違背了消費者意愿，侵害了消費者自主選擇權。根據消費者權益保護法，消費者有權拒絕經營者的強制交易行為。

雖然擁有拒絕的權利，但是實踐中，面對不接受就不購房的情況，消費者仍有購房意愿怎么辦？

“這種情況下，如果消費者購買裝修升級包，要看開發商能否正常給消費者開具正規的發票。如果不能，說明這個收費是不合理的，那么消費者就可以去舉報。”謝龍表示。

姜超峰認為，裝修升級包從法律上來說沒有問題，但是合理性還是有所欠缺。商品房買賣是一種平等主體的民事法律關系，這種情況下如果不存在欺詐、故意隱瞞等導致合同無效的因素，合同是有效的。

對于不買裝修升級包就無法購房的情況，姜超峰建議，購房者若購買捆綁裝修的房子，為了自身利益，應要求開發商在購房合同中寫明裝修品牌、價值標準等，以及如未能達到約定的標準，開發商應承擔何種法律責任。

精裝修貨不對板，如何解決？

2020年9月，河北保定的王女士在市內某小區全款購買了一套精裝修期房。交房后，發現不僅精裝修房與樣板房相差甚遠，還存在窗戶關不嚴、墻面不平整等問題。尤其是衛生間的瓷磚，很多是空的。

精裝修房屋貨不對板、縮水、漏水、減配……業主可以主張哪些權益？面對開發商“樣板間僅供參考，最終交房以合同約定為準”“出賣人享有最終解釋權”的條款，業主該如何有效維權？

姜超峰認為，房屋質量問題分兩種，一種是嚴重的質量問題，比如可能有危險性，入住后人身安全得不到保證等，消費者可以拒絕，甚至可以要求退房并要求對方承擔賠償責任。但是一些非嚴重的質量問題，在保修期內開發商有責任、有義務承擔維修責任。

“‘享有最終解釋權’這句話本身不符合法律規定。”謝龍稱，因為這種格式條款是由開發商事先制定并重復使用的，而格式條款一定要基于公平的原則來確定雙方的權利義務。如出現爭議，應該做出不利于格式條款提供方的解釋，也就是要做出有利于消費者的解釋。

姜超峰說，裝修樣板房對消費者買房有非常重要的影響，它可以構成合同要約。如果開發商明確提示消費者，樣板房不是最終交付標準，開發商可以不承擔責任。如果注明屬于開發商贈送，則也要符合贈送的要求，比如品牌、材質等，否則開發商同樣可能構成違約。

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