6800萬(wàn)元能做什么？在大興區(qū)棗園小區(qū)和三合南里社區(qū)，它已經(jīng)為4527戶(hù)、約16100名老樓居民提供了煥然一新的社區(qū)公共環(huán)境，不僅促進(jìn)鄰里關(guān)系和諧，也進(jìn)一步推動(dòng)社區(qū)良性治理。“小支點(diǎn)撬動(dòng)大杠桿”，這就是社會(huì)資本參與到本市6個(gè)老舊小區(qū)改造中所起到的作用。

　　棗園小區(qū)的口袋公園，成為居民最?lèi)?ài)的休閑地。

　　解題

　　盤(pán)活閑置資源補(bǔ)便民短板

　　深紅色的外墻，旋轉(zhuǎn)的樓梯，搭配彩色的風(fēng)雨廊，當(dāng)三合南里社區(qū)居民老高第一次走進(jìn)試營(yíng)業(yè)的便民菜店時(shí)，他還真有點(diǎn)不敢相信，這是過(guò)去那處灰暗的閑置鍋爐房。

　　三合南里社區(qū)建成于上世紀(jì)90年代，由三個(gè)獨(dú)立小區(qū)組成。住著1147戶(hù)居民的小區(qū)，內(nèi)部公共空間較少且欠缺便民配套服務(wù)，然而，社區(qū)之外，卻有一處閑置的鍋爐房和堆煤場(chǎng)，多年無(wú)人使用。

　　2020年，大興區(qū)以清源街道棗園小區(qū)、興豐街道三合南里社區(qū)為試點(diǎn)，突破傳統(tǒng)社區(qū)物理空間邊界，跨區(qū)域統(tǒng)籌引入社會(huì)資本，在小區(qū)進(jìn)行改造之前，由社會(huì)資本方先行投資對(duì)公共區(qū)域的環(huán)境進(jìn)行綜合提升。

　　三合南里社區(qū)黨總支書(shū)記魏然介紹，社會(huì)資本方除了對(duì)社區(qū)內(nèi)公共區(qū)域進(jìn)行改造提升外，閑置的小小鍋爐房也被派上了大用場(chǎng)，經(jīng)規(guī)劃改造為集便民服務(wù)和文體活動(dòng)為一體的街區(qū)綜合便民服務(wù)中心。

　　命名為三合·美鄰坊的綜合服務(wù)體，一層為便民菜店，二層為社區(qū)食堂和便民服務(wù)中心，三層為書(shū)店，還有街區(qū)體育中心，簡(jiǎn)單的生活所需都可在此“一站式”解決。初步預(yù)測(cè)，僅便民菜店就能輻射街區(qū)周邊約6000戶(hù)到8000戶(hù)居民。

　　棗園小區(qū)亦是如此。社會(huì)資本方進(jìn)駐小區(qū)后，對(duì)占地約3萬(wàn)平方米的中心公共區(qū)域進(jìn)行了提升改造，提升公共景觀，并建設(shè)了便民服務(wù)中心。同時(shí)，根據(jù)居民意愿，利用社區(qū)內(nèi)的閑置空間，建設(shè)了一系列便民服務(wù)配套。口袋公園、主食廚房、社區(qū)便利店、廚余垃圾處理站、共享菜園……原先不足的社區(qū)配套服務(wù)設(shè)施，經(jīng)過(guò)這一輪改造，基本補(bǔ)全了。

　　建成于1993年的石景山區(qū)六合園南社區(qū)，6月22日基本完成老舊小區(qū)改造，原先的閑置空地上，如今建起一座集立體停車(chē)、屋頂廣場(chǎng)、便民服務(wù)等多功能為一體的立體停車(chē)樓，成為社區(qū)“民生綜合體”。停車(chē)樓的底層，是社區(qū)食堂、老年驛站等為老服務(wù)空間；停車(chē)場(chǎng)的頂層，是可供休憩和玩耍的空中花園；還有下沉劇場(chǎng)和露天影院。

　　破題

　　引入社會(huì)資本助改造提升

　　老舊小區(qū)改造是居民訴求集中的共性問(wèn)題。然而，面對(duì)數(shù)量眾多的老舊小區(qū)，誰(shuí)先改、誰(shuí)后改、資金從哪來(lái)，都得通盤(pán)考慮。特別是資金，可以說(shuō)是保障老舊小區(qū)改造的“彈藥”，然而，單靠財(cái)政投入，資金有限、無(wú)法在短時(shí)間內(nèi)大規(guī)模鋪開(kāi)不說(shuō)，如果后期管理跟不上，改造成果也容易打水漂兒。

　　一面是居民“我家老樓何時(shí)納入改造”的呼聲，一面是龐大的資金缺口，如何破題？調(diào)動(dòng)市場(chǎng)力量、引入社會(huì)資本，成為北京“十三五”時(shí)期老舊小區(qū)改造的探索新方向。

　　老樓集中、老齡化程度高的朝陽(yáng)區(qū)勁松北社區(qū)，成為第一個(gè)“吃螃蟹”者。2018年，勁松街道以勁松北一、二區(qū)為試點(diǎn)，引入愿景集團(tuán)投入3000萬(wàn)元，從設(shè)計(jì)、規(guī)劃、施工到后期的物業(yè)管理，全程參與改造。社區(qū)改造方案、物業(yè)企業(yè)的選擇、物業(yè)費(fèi)的定制……每一項(xiàng)事關(guān)居民生活的決定，都從議事規(guī)則中“走”出來(lái)。居民沒(méi)為公共區(qū)域改造投入一分錢(qián)，就享受到了社區(qū)煥新的福利。

　　也是通過(guò)勁松北社區(qū)的探索，各方找到了一套行之有效的辦法：政府讓利，盤(pán)活老舊小區(qū)資源；企業(yè)微利，確保長(zhǎng)期可持續(xù)；居民獲利，先體驗(yàn)后購(gòu)買(mǎi)。

　　隨后，社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的探索在全市“多點(diǎn)開(kāi)花”，繼朝陽(yáng)區(qū)勁松北社區(qū)、大興區(qū)清源街道之后，石景山區(qū)、通州區(qū)和西城區(qū)也有創(chuàng)新實(shí)踐。

　　石景山區(qū)魯谷街道，以五芳園、六合園南、七星園南三個(gè)社區(qū)為試點(diǎn)，基礎(chǔ)類(lèi)改造由市區(qū)兩級(jí)財(cái)政資金投入，新建停車(chē)綜合體、自行車(chē)棚改造等提升類(lèi)改造由社會(huì)資本投入，投入資金2300萬(wàn)元。

　　魯谷街道辦事處副主任來(lái)英慧將引入社會(huì)資本的實(shí)踐總結(jié)為四個(gè)一：一體化招標(biāo)、一攬子改造、一本賬統(tǒng)籌、一盤(pán)棋治理，同步提升老舊小區(qū)“面子”與“里子”，同時(shí)將物業(yè)管理與社區(qū)治理也納入全局，并通過(guò)授權(quán)資本方運(yùn)營(yíng)區(qū)域內(nèi)低效閑置空間、停車(chē)管理權(quán)、廣告收益等，確保其微利可持續(xù)，最終實(shí)現(xiàn)老舊小區(qū)有人建且有人管。

　　石景山區(qū)古城街道，引入首開(kāi)集團(tuán)，投入2300萬(wàn)元進(jìn)行低效資產(chǎn)改造、智慧社區(qū)建設(shè)。目前，古城南路社區(qū)已經(jīng)完成了改造，不僅老樓變“健康”了，過(guò)去閑置低效的自行車(chē)棚也都被改造為便民超市、養(yǎng)老驛站等配套服務(wù)設(shè)施。

　　通州區(qū)玉橋街道玉橋南里社區(qū)，2020年引入社會(huì)資本，先行完成了社區(qū)小廣場(chǎng)的提升改造；西城區(qū)真武廟租賃置換項(xiàng)目，引入社會(huì)資本作為實(shí)施主體，獲得業(yè)主房屋出租權(quán)后改造再出租。

　　立題

　　老舊小區(qū)改造有了新思路

　　日前，住建部辦公廳印發(fā)的《城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造可復(fù)制政策機(jī)制清單（第三批）》中，多種方式引入社會(huì)資本也被作為北京市吸引市場(chǎng)力量參與老舊小區(qū)改造的典型經(jīng)驗(yàn)，向全國(guó)推廣。

　　“老舊小區(qū)改造是民生工程，也是發(fā)展工程，引入社會(huì)資本能帶動(dòng)城市更新。”市住建委房屋安全設(shè)備處處長(zhǎng)張寶超說(shuō)。

　　“十四五”時(shí)期，北京引入社會(huì)資本的步子將邁得更大些。就在今年4月，北京市印發(fā)《關(guān)于引入社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造的意見(jiàn)》，引導(dǎo)企業(yè)參與老舊小區(qū)改造，并提供政策支持。這是全國(guó)第一份關(guān)于老舊小區(qū)改造引資的文件，也被不少物業(yè)人評(píng)價(jià)為“為老舊小區(qū)可持續(xù)更新提供新思路的指引。”

　　《意見(jiàn)》提到，社會(huì)資本可以通過(guò)提供專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)、參與老舊小區(qū)改造、提供養(yǎng)老等專(zhuān)業(yè)服務(wù)，以及“改造+運(yùn)營(yíng)+物業(yè)”方式，參與到老舊小區(qū)的改造之中。其中，“改造+運(yùn)營(yíng)+物業(yè)”方式是指社會(huì)資本可通過(guò)投資改造，獲得小區(qū)公共空間和設(shè)施的經(jīng)營(yíng)權(quán)，提供物業(yè)服務(wù)和增值服務(wù)。

　　“社會(huì)資本投入老舊小區(qū)改造，需要微利可持續(xù)。”愿景集團(tuán)大興區(qū)域負(fù)責(zé)人賈凡算了筆賬，投入6800萬(wàn)元完成棗園小區(qū)和三合南里社區(qū)的提升改造后，他們每年可以獲得的固定收入有物業(yè)費(fèi)、停車(chē)管理費(fèi)和便民服務(wù)中心的租金收入，初步測(cè)算，預(yù)期八年半的時(shí)間可收回全部投資。