6800萬元能做什么？在大興區棗園小區和三合南里社區，它已經為4527戶、約16100名老樓居民提供了煥然一新的社區公共環境，不僅促進鄰里關系和諧，也進一步推動社區良性治理。“小支點撬動大杠桿”，這就是社會資本參與到本市6個老舊小區改造中所起到的作用。

　　棗園小區的口袋公園，成為居民最愛的休閑地。

　　解題

　　盤活閑置資源補便民短板

　　深紅色的外墻，旋轉的樓梯，搭配彩色的風雨廊，當三合南里社區居民老高第一次走進試營業的便民菜店時，他還真有點不敢相信，這是過去那處灰暗的閑置鍋爐房。

　　三合南里社區建成于上世紀90年代，由三個獨立小區組成。住著1147戶居民的小區，內部公共空間較少且欠缺便民配套服務，然而，社區之外，卻有一處閑置的鍋爐房和堆煤場，多年無人使用。

　　2020年，大興區以清源街道棗園小區、興豐街道三合南里社區為試點，突破傳統社區物理空間邊界，跨區域統籌引入社會資本，在小區進行改造之前，由社會資本方先行投資對公共區域的環境進行綜合提升。

　　三合南里社區黨總支書記魏然介紹，社會資本方除了對社區內公共區域進行改造提升外，閑置的小小鍋爐房也被派上了大用場，經規劃改造為集便民服務和文體活動為一體的街區綜合便民服務中心。

　　命名為三合·美鄰坊的綜合服務體，一層為便民菜店，二層為社區食堂和便民服務中心，三層為書店，還有街區體育中心，簡單的生活所需都可在此“一站式”解決。初步預測，僅便民菜店就能輻射街區周邊約6000戶到8000戶居民。

　　棗園小區亦是如此。社會資本方進駐小區后，對占地約3萬平方米的中心公共區域進行了提升改造，提升公共景觀，并建設了便民服務中心。同時，根據居民意愿，利用社區內的閑置空間，建設了一系列便民服務配套。口袋公園、主食廚房、社區便利店、廚余垃圾處理站、共享菜園……原先不足的社區配套服務設施，經過這一輪改造，基本補全了。

　　建成于1993年的石景山區六合園南社區，6月22日基本完成老舊小區改造，原先的閑置空地上，如今建起一座集立體停車、屋頂廣場、便民服務等多功能為一體的立體停車樓，成為社區“民生綜合體”。停車樓的底層，是社區食堂、老年驛站等為老服務空間；停車場的頂層，是可供休憩和玩耍的空中花園；還有下沉劇場和露天影院。

　　破題

　　引入社會資本助改造提升

　　老舊小區改造是居民訴求集中的共性問題。然而，面對數量眾多的老舊小區，誰先改、誰后改、資金從哪來，都得通盤考慮。特別是資金，可以說是保障老舊小區改造的“彈藥”，然而，單靠財政投入，資金有限、無法在短時間內大規模鋪開不說，如果后期管理跟不上，改造成果也容易打水漂兒。

　　一面是居民“我家老樓何時納入改造”的呼聲，一面是龐大的資金缺口，如何破題？調動市場力量、引入社會資本，成為北京“十三五”時期老舊小區改造的探索新方向。

　　老樓集中、老齡化程度高的朝陽區勁松北社區，成為第一個“吃螃蟹”者。2018年，勁松街道以勁松北一、二區為試點，引入愿景集團投入3000萬元，從設計、規劃、施工到后期的物業管理，全程參與改造。社區改造方案、物業企業的選擇、物業費的定制……每一項事關居民生活的決定，都從議事規則中“走”出來。居民沒為公共區域改造投入一分錢，就享受到了社區煥新的福利。

　　也是通過勁松北社區的探索，各方找到了一套行之有效的辦法：政府讓利，盤活老舊小區資源；企業微利，確保長期可持續；居民獲利，先體驗后購買。

　　隨后，社會資本參與老舊小區改造的探索在全市“多點開花”，繼朝陽區勁松北社區、大興區清源街道之后，石景山區、通州區和西城區也有創新實踐。

　　石景山區魯谷街道，以五芳園、六合園南、七星園南三個社區為試點，基礎類改造由市區兩級財政資金投入，新建停車綜合體、自行車棚改造等提升類改造由社會資本投入，投入資金2300萬元。

　　魯谷街道辦事處副主任來英慧將引入社會資本的實踐總結為四個一：一體化招標、一攬子改造、一本賬統籌、一盤棋治理，同步提升老舊小區“面子”與“里子”，同時將物業管理與社區治理也納入全局，并通過授權資本方運營區域內低效閑置空間、停車管理權、廣告收益等，確保其微利可持續，最終實現老舊小區有人建且有人管。

　　石景山區古城街道，引入首開集團，投入2300萬元進行低效資產改造、智慧社區建設。目前，古城南路社區已經完成了改造，不僅老樓變“健康”了，過去閑置低效的自行車棚也都被改造為便民超市、養老驛站等配套服務設施。

　　通州區玉橋街道玉橋南里社區，2020年引入社會資本，先行完成了社區小廣場的提升改造；西城區真武廟租賃置換項目，引入社會資本作為實施主體，獲得業主房屋出租權后改造再出租。

　　立題

　　老舊小區改造有了新思路

　　日前，住建部辦公廳印發的《城鎮老舊小區改造可復制政策機制清單（第三批）》中，多種方式引入社會資本也被作為北京市吸引市場力量參與老舊小區改造的典型經驗，向全國推廣。

　　“老舊小區改造是民生工程，也是發展工程，引入社會資本能帶動城市更新。”市住建委房屋安全設備處處長張寶超說。

　　“十四五”時期，北京引入社會資本的步子將邁得更大些。就在今年4月，北京市印發《關于引入社會資本參與老舊小區改造的意見》，引導企業參與老舊小區改造，并提供政策支持。這是全國第一份關于老舊小區改造引資的文件，也被不少物業人評價為“為老舊小區可持續更新提供新思路的指引。”

　　《意見》提到，社會資本可以通過提供專業化物業服務、參與老舊小區改造、提供養老等專業服務，以及“改造+運營+物業”方式，參與到老舊小區的改造之中。其中，“改造+運營+物業”方式是指社會資本可通過投資改造，獲得小區公共空間和設施的經營權，提供物業服務和增值服務。

　　“社會資本投入老舊小區改造，需要微利可持續。”愿景集團大興區域負責人賈凡算了筆賬，投入6800萬元完成棗園小區和三合南里社區的提升改造后，他們每年可以獲得的固定收入有物業費、停車管理費和便民服務中心的租金收入，初步測算，預期八年半的時間可收回全部投資。